Guía de Compra Tu camino hacia un nuevo hogar en España
En Paco Homes queremos que la compra de tu propiedad sea una experiencia emocionante, fluida y transparente. Por eso hemos preparado esta guía paso a paso para ayudarte a tomar decisiones con confianza en tu camino hacia la compra de la casa de tus sueños en Murcia o Almería.
Preguntas frecuentes
Una vez que encuentres la propiedad adecuada, necesitarás obtener un número NIE (Número de Identificación de Extranjero). Algunos abogados españoles pueden gestionarlo por ti; para ello necesitarán un poder notarial en caso de que no puedas hacerlo en persona.
También necesitarás una cuenta bancaria española. Además, podemos ayudarte a abrir una cuenta de cambio de divisas, una opción mucho más económica que enviar dinero directamente desde tu banco en el extranjero.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – si es de segunda mano:
🔹 8 % del precio de compra (tipo general en la Región de Murcia). - IVA + AJD – si es obra nueva:
🔹 IVA: 10 % del precio.
🔹 AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5 %. - Gastos de notaría y registro:
🔹 Entre 1.000 € y 1.500 € aprox. (según precio y complejidad). - Gestoría (si hay hipoteca):
🔹 Entre 300 € y 600 €. - Honorarios legales o de asesoría (opcional pero recomendable):
🔹 Entre 1 % y 1,5 % del precio o tarifa fija.
Cuatro fases Procedimientos de compra
El sistema legal español garantiza la seguridad jurídica de los propietarios. Se deben realizar varios trámites para inscribir la compra de una propiedad en el Registro de la Propiedad, garantizando así el derecho sobre el inmueble.
Paso 01 Antes de firmar las escrituras ante notario
En el caso de que el comprador sea extranjero y no residente en España, deberá obtener una tarjeta de residencia, incluso si su residencia habitual se encuentra en un país de la Unión Europea (UE), y deberá registrarse en la Hacienda española, pagando impuestos en España como residente. Además, deberá disponer de un pasaporte en vigor en el momento de la firma de las escrituras y del Número de Identificación de Extranjero (NIE), documento que debe solicitarse en la comisaría de policía de la zona donde se encuentre el inmueble.
El NIE es un número de control administrativo emitido por el Ministerio del Interior, esencial para poder pagar los impuestos relacionados con la compra de la propiedad. El NIE debe solicitarlo directamente la persona interesada, o bien un representante autorizado mediante un poder notarial otorgado en el extranjero, ya que los poderes otorgados en España no se admiten para solicitar el NIE en nombre del interesado.
Además del formulario específico, deben presentarse los siguientes documentos para solicitar el NIE: el original y una copia del poder notarial si se solicita a través de un representante; el original y una copia del pasaporte (válida tanto una copia consular como notarial); y una copia del documento que justifique el motivo de la solicitud del NIE, que en este caso sería el contrato privado de compraventa. Sin embargo, si la persona es ciudadana de la UE, no es necesario aportar la copia del contrato.
Si el comprador es una empresa extranjera, deberá presentar un CIF (número de identificación fiscal de la empresa) para poder adquirir una propiedad, sin diferencias significativas respecto a la compra realizada por una persona física. La diferencia más relevante será la posibilidad de decidir sobre la aplicación del IVA cuando la empresa venda la propiedad adquirida, siempre que ambas partes estén de acuerdo y sea de interés mutuo, debiendo estudiarse cada caso por separado.
Antes de firmar cualquier documento que nos vincule con la propiedad, debemos asegurarnos de que no existan cargas pendientes. Para ello, se debe solicitar un certificado del Registro de la Propiedad (Nota Simple Informativa) donde esté inscrito el inmueble, indicando el tomo, libro, folio y número de finca. Si se trata de una propiedad de nueva construcción y el contrato se firma antes de la individualización de las distintas viviendas,
solo se podrá solicitar información de la parcela donde se está construyendo la promoción, con el fin de conocer las posibles cargas existentes que los apartamentos o parcelas podrían heredar en el futuro.
Es recomendable comprobar si la propiedad está sujeta al pago de cuotas comunitarias, si existen y han sido abonadas (generalmente no aplicable a propiedades de nueva promoción), así como los pagos correspondientes al Ayuntamiento, para asegurarse de que no haya deudas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas de recogida de basura u otros impuestos o tasas municipales.
Deberán realizarse los trámites necesarios para obtener hipotecas u otros créditos, en caso de que se requiera financiación para la compra de la propiedad.
Es necesario firmar, antes de la escritura pública, un contrato de compraventa, de opción de compra o de arras, donde se establezca el precio, se identifique la propiedad adquirida y se definan las condiciones (plazo para la escritura, distribución de gastos, etc.), indicando claramente si al precio debe añadirse el IVA, como ocurre en el caso de propiedades de nueva construcción, y el tipo aplicable según la naturaleza y características del inmueble.
Paso 02 Firma de la escritura ante Notario
Esta fase consiste en la firma de la escritura pública ante un Notario, lo que nos permitirá inscribir la propiedad a nuestro nombre. Dicho documento debe incluir las condiciones acordadas para la compraventa y deberá ir acompañado de la siguiente documentación: pasaporte en vigor y NIE.
También será necesario aportar justificante de los pagos realizados antes de la firma de la escritura, con el fin de acreditar su existencia real, obligación legal establecida para evitar el blanqueo de capitales. Asimismo, deberá presentarse prueba escrita de los medios utilizados para efectuar los pagos durante la firma (cheques, letras de cambio, pagarés, transferencias bancarias, hipotecas, etc.).
En el caso de tratarse de un extranjero no residente, incluido un ciudadano de la UE, deberá presentarse prueba del origen de los fondos utilizados en la compra, tanto los abonados con anterioridad a la firma como los efectuados en el momento de la escritura. El banco que haya recibido los fondos deberá certificar su procedencia desde una cuenta de no residente, a nombre del comprador y vinculada al inmueble adquirido (certificado de inversión).
El vendedor deberá facilitar el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya vencido, donde figure claramente la referencia catastral de la propiedad.
Paso 03 Después de la firma de la escritura
Independientemente de las obligaciones fiscales del vendedor, quien debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), normalmente es el comprador quien asume los gastos legales derivados de la compraventa. No obstante, ambas partes pueden acordar previamente una distribución diferente de los gastos generados hasta el momento en que la propiedad quede inscrita en el Registro de la Propiedad. Aun así, los trámites que se realizan tras la firma de la escritura son los siguientes:
Retirada de la escritura de la notaría. Los gastos notariales de la compraventa suelen representar aproximadamente un 0,25 % del precio de venta (sin incluir hipoteca), aunque pueden variar según el número de páginas de la escritura, el número de vendedores y compradores, y el número de inmuebles implicados.
La liquidación de los impuestos debe realizarse en un plazo máximo de 30 días a partir de la fecha de firma de la escritura, mediante el pago en la Oficina Liquidadora de la Comunidad Autónoma correspondiente. Posteriormente, se debe presentar e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad donde esté ubicada la vivienda. Los gastos registrales suelen equivaler aproximadamente al 65 % de los gastos notariales.
Paso 04 Gastos
Notaría: Aproximadamente el 0,25 % del precio de venta.
Registro: Aproximadamente el 65 % de los gastos notariales.
Abogados: Su intervención no es obligatoria y suele representar un 1 % del precio, más IVA.
